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發布時間：2021-07-09 07:46
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廣州二手房賣家有義務配合更換貸z款銀行嗎？
張靜律師解答：合同有約定就從約定，如無約定，在按揭手續期限屆滿后，賣家就無義務配合辦理更換貸z款銀行?！?br />
判z決書節選：
根據本案查明的事實,2018年8月31日以前楊賣家已協助馬買家辦理了兩次銀行按揭手續,但雙方一直未能成功辦理貸z款手續,而根據楊賣家提交的證據可知,未能在2018年8月31日前辦理完全部按揭手續,主要責任在于馬買家。故在《網簽合同》約定的按揭手續期限屆滿后,楊賣家基于馬買家此前的行為拒絕馬買家更換貸z款銀行的請求,合理有據。因馬買家未能依約履行其按揭手續的義務,楊賣家現要求解除《合同》及《網簽合同》有其事實及法律依據,法z院予以支持;且馬買家及德某公司應協助楊賣家辦理《網簽合同》的撤銷手續。就楊賣家要求馬買家支付違約金178000元的訴z訟請求,綜合考量《合同》的履行情況,法z院根據公平原則,酌情判令馬買家向楊賣家支付違約金50000元。
廣州張靜律師多年來代理大量房產訴z訟案件，有豐富的執業經驗，事人一致好評。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，房產確權案件及商鋪租賃與買賣糾紛案件，收費優惠，歡迎咨詢。
廣州房主他人一房二賣，真買家能起訴過戶嗎？
張靜律師解答：可以。如下面這個案件，開發商他人一房二賣，第z一個買家起訴過戶。法z院認為第二個買家的商品房預售合同并非真實意思表示，判z決開發商與第二個買家的商品房預售合同無效，開發商配合第z一個買家辦理過戶手續。
法z院認為，歐某與國某公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效。國某公司至今未協助歐某辦理涉案房屋的所有權登記手續已構成違約，應承擔相應違約責任。目前，辦理房屋所有權轉移登記與該房屋有預售登記的購房人及抵z押權存在沖突。對此，法z院認為，首先，關于涉案房屋存在預售登記的問題，結合（2009）越法刑初字第X號判z決書查明的事實，國某公司與李某雖然簽訂商品房預售合同并且辦理了預售登記，但本案中并無證據顯示李某曾向國某公司支付首期房款，其也未實際占有房屋。雖然從白云區人z院的生效判z決書中可見第三人李某曾支付了部分的按揭房款，但此并不足以證明雙方之間的買賣合同真實有效。如第三人李某與國某公司訂立的買賣合同為真實有效，其在合同訂立后按約定償還按揭貸z款，那么國某公司未按時交付房屋，但無任何證據顯示第三人李某在長達十余年的時間里曾向國某公司主張過權利?？梢?，國某公司與第三人李某簽訂商品房預售合同并非真實意思表示。因此，根據《通則》第五十五條第（二）項及《總則》第z一百四十六條第z一款的規定，國某公司與第三人李某簽訂的商品房預售合同為無效合同，因而歐某訴請要求確認國某公司與第三人李某簽訂的《商品房買賣合同》為無效，法z院予以支持。
廣州買房過程中購房或貸z款政策出現了變化如何處理？
《廣東省高z級人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第二十九條：房地產調控政策實施后,一方當事人故意隱瞞或者虛構事實,或者明知另一方當事人的條件不符合政策要求仍誘導其簽訂房屋買賣合同的,另一方當事人因合同無法履行請求解除或者撤銷合同,并要求對方當事人賠償損失的,可予支持。
房屋買賣合同簽訂后,因房地產調控政策的實施,導致無法辦理房屋所有權轉移登記或者不能訂立房屋擔z保貸z款合同的,屬于因不可歸責于當事人雙方的事由導致合同不能履行, 人民z法z院可以參照《人民z法z院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規定處理。
一方請求另一方承擔違約責任或者適用定金罰則的,不予支持。買受人請求判令出賣人辦理所有權轉移登記的,人民z法z院可以向其釋明變更訴z訟請求為解除合同、返還財產。
買賣合同約定即使買受人無法獲得銀z行貸z款也應當支付房款的,不因房貸政策調整而免除買受人未履行付款義務的違約責任。
因一方當事人遲延履行,致使房屋買賣合同受房地產調控政策影響無法繼續履行,守約方請求解除合同并賠償損失的, 應予支持。
廣州先抵z押后租賃的房屋，被拍賣后能起訴騰房嗎？
張靜律師解答：可以。在租賃期間，所有權人將租賃物賣給他人，對原租賃關系不產生任何影響，買方不能以自己是該租賃物的所有人為由，否認原租賃關系的存在并要求承返還租賃物，這是“買賣不破租賃”原則。然而這項原則并不是承的“”。買賣是否破除租賃，還取決于租賃目的是否正當化、當事人之間約定、租賃物上是否有其他優先權等因素。在“先抵z押后租賃”“先查封后租賃”的情形下，抵z押權人實現抵z押權或法z院查封后將房屋變賣、拍賣的，買方可以不受原租賃合同的約束。
相關案例：
2015年，王某將登記在自己名下的某房屋抵z押給銀行。2016年3月，該房屋被法z院依法查封。同年12月，王某與鄧某就該房屋首層簽訂《商鋪租賃合同》，約定租期為2017年5月1日至2022年4月30日。2019年5月，某公司通過司z法拍賣競得該房屋，在得知該租賃情況后，遂向法z院起訴，請求判令鄧某清空并交還租賃房屋，支付房屋占用費。
本案中，鄧某承租案涉房屋時，案涉房屋上已存在抵z押登記，并已被法z院查封。抵z押權人的抵z押權優先于鄧某的租賃權。某公司通過競拍取得涉案房屋是抵z押權人為實現抵z押權而發生的所有權變動。查封登記和抵z押登記均是房產信息公示內容。鄧某承租已設立抵z押權和被法z院查封的房屋，應承受由此帶來的風險，其租賃關系不受“買賣不破租賃”原則的保護。
