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1、農村宅基地房過戶如何辦理？

  本村農民買賣或者宅基地人家屬繼承房屋，該房屋占有范圍之內的宅基地使用權會發生轉移，即由原房屋所有權人轉移到買房人或繼承人。《土地管理法實施條例》規定：因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民Z政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請。在未辦理農用地轉為建設用地前，擅自在農用地上建造房屋的，明確為相關法律所禁止，屬于違A法建筑。根據這一規定，農民因買賣或繼承房屋而使土地使用權發生轉移的，當事人必須辦理宅基地使用權變更登記手續。具體而言，就是房屋買賣雙方當事人或者房屋繼承人應當在依法辦理房屋產權變更登記證后15日內，持有關證明文件、材料，向當地縣、市土地管理部門提出宅基地使用權變更登記申請，經審核后，由縣、市土地管理部門辦理宅基地使用權變更登記手續，換發加蓋有縣、市人民Z政府印Z章的土地證。

2、農村宅基地可以繼承嗎？

土地管理法第6條規定：“城市市區的土地屬于全民所有即國家所有。農村和城市郊區的土地除法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地

、自留山，屬于集體所有。”

根據法律規定，公民適用的宅基地，所有權屬于國家或者集體；國家及集體所有的土地是可以依法確定由個人使用的，即公民對宅基地有依法使用的權利。

遺產必須是公民個人合法擁有的財產，所以，公民是不能將宅基地作為遺產繼承的，而只享有使用權。宅基地為居民、村民各戶使用，包括屋基地和院落地，長期不變。2、可以享受重新分配宅基地的權利人應當是因此而喪失宅基地的集體成員。宅基地的所有權和公民私房的所有權是分離的，宅基地的所有權屬于國家或集體，私房的所有權屬于私房產權人。

宅基地的使用權不屬于遺產，不能被繼承，但公民繼承了房屋，宅基地的使用權也就隨著房屋而轉移給新的所有人。這也只是具體執行國家的行規，而不是繼承的結果。

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廣州宅基地房買賣合同無效贈與協議無效后如何處理咨詢律師

廣州同村不同組村民間簽訂的宅基地房買賣合同有效嗎？

  甲為某村一組村民，乙為同村二組村民，乙于2007年購買甲的宅基地，并翻蓋了新房居住。2013年7月因拆遷，乙獲得房屋及宅基地補償款26000元。現甲以雙方非同一集體經濟組織成員為由，起訴要求確認買賣合同無效，宅基地補償款歸其所有。

　　律師講法：本案中，同村不同組的村民是否屬于同一農村集體經濟組織成員是認定買賣合同效力的一個依據。所謂農村集體經濟組織，是指具有為本集體經濟組織成員提供基本社會保障的職能和經營管理本集體經濟組織內農民集體所有資產的職能。根據《物權法》第60條規定，我國農村存在鄉鎮農民集體所有、村農民集體所有、村內兩個以上農民集體所有三種情形，即我國農村實行的是“三級所有”的農民集體所有土地的基本形式，而根據一物一權的物權法原則，某一村的土地要么屬于村農民集體所有，要么屬于村內各農民集體經濟組織所有。法Z院綜合考量雙方利益和此案具體情況，確定被告應按照20%的比例返還陳某房屋價款，數額為2。在判斷甲、乙是否屬于同一農村集體經濟組織成員時，應依據集體土地的物權歸屬、發包主體等認定該村農民集體經濟組織的具體形式進而作出判斷：是村農民集體經濟組織形式的，甲、乙屬于同一農村集體經濟組織成員，宅基地房屋買賣合同有效；是村內并存各農民集體經濟組織形式的，則甲、乙不屬于同一農村集體經濟組織成員，宅基地房屋買賣合同無效，當然是否就按無效處理還要視具體情況而定。

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廣州宅基地房屋買賣合同無效后買方能得到什么補償？

律師解答：

1、非同村村民合作建房分房協議無效；

2、協議無效后，出地方應當按市場評估確定的房屋整體現值扣除宅基地區位樓面地價后的價值補償出資方。

案例：羅某為出地方，陳某為出資方，雙方于1990年簽訂《合建住房樓協議書》，約定合建住房樓一幢2層，各占一層，建筑成本4萬元以羅某的名義辦理了宅基地證。2014年羅某向法z院提起要求返還房屋。

法z院經審理認為：《合建住房樓協議書》無效，陳某應當返還房屋給羅某，羅某應當返還陳某建房款并補償陳某涉案房屋的建筑物價值，即按市場評估確定的房屋整體現值扣除宅基地區位樓面地價后的價值。涉案整幢房屋經評估整體價值為105萬，其中宅基地區位樓面地價為100萬，建筑成本價為5萬元，羅某應當向陳某返還建筑成本5萬元。宅基地使用權的取得，行使和轉讓，適用土地管理法及國家有關規定。法z院終：1、陳某返還所占羅某的房屋；2、羅某返還陳某建房款4萬元。3、羅某返還陳某建筑成本5萬元。